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快乐十分前三直如何看

日期:2019-12-13 21:24:42 | 作者: admin

    

•嘉源国际控股有限公司(嘉源国际)业务规模较小,项目集中在江苏省。 排名前三的城市约占其土壤储量的一半。 截至2019年6月30日,中国房地产开发商有足够的海外现金余额,我们认为应该可以缓解其短期离岸还款压力。

    

•我们已将嘉源国际的流动性评估为欠款。 公司的资本结构弱于可比同业,正如其加权平均债务期限所反映的那样。

    

•2019年7月25日,标准普尔全球评级授予嘉源国际长期主题信用评级“B”。

    

•未来12个月的负面展望反映了我们的信念,即由于其短期债务规模庞大且短期 期限接触海外债务在大潮中,嘉源国际的流动性状况可能会恶化。 与此同时,公司的整体债务期限较短。

    

香港,2019年7月26日 - 标准普尔全球评级于7月25日宣布已采取上述评级行动。 评级反映嘉源国际的业务规模较小但仍保持增长,项目和地理位置高度集中在江苏省。 由于海外现金余额充足,债券交换要约完成以及发行新票据,我们认为公司海外借款的风险已经下降。 负面展望反映了我们的观点,鉴于嘉源国际最近收购安徽省的项目以及合并后的短期债务规模,其流动性可能会加剧。 这也反映了其海外再融资的持续不确定性及其疲弱的资本结构。

   

我们认为近期嘉源国际的海外债券发行和债券互换已显着降低其短期离岸债务偿还压力。 佳源国际的4亿美元无担保债券将于2020年10月到期(2019年10月,有权出售),并已完成1.75亿美元的债券交换。 未来1在两个月内,该公司即将离岸的债券总额为人民币19亿元(约相当于离岸银行贷款人民币4亿元,2019年10月份为2.25亿美元)。我们估计该公司的无限制海外现金余额约为人民币20亿元, 足以支付海外债券的到期日。 此外,该公司今年推出两个香港项目,或将带来约20亿至3亿元的销售额。

    

但我们认为佳源国际流动性紧张,资本结构薄弱。 公司主要依靠短期融资,截至2019年6月30日,其加权平均债务期限约为两年。在合并新安徽项目后,我们估计佳源国际的短期债务到期或转售到下一个 截至2019年6月30日,12个月将在人民币70亿元至80亿元之间,超过人民币60元。无限制现金1亿元人民币(包括安徽项目)。

    

此外,该公司在2021年初到期的海外债券规模较大,其中2021年分别为2.25亿美元。 债券可以在本月和5月卖出。 我们认为,近期中国政府收紧房地产开发商的海外融资可能会限制公司尽早为海外债券再融资。

    

然而,我们预计嘉源国际的合约销售额将稳步增长,并且现金回馈状况良好。 我们预计公司未来12-24个月的合约销售额将从2018财年的200亿元人民币增加至240亿元人民币至320亿元人民币。 虽然截至2019年6月30日公司的合约销售额仅约为人民币87亿元,但我们预计安徽项目的注资将推动销售增长。 此外,我们还预测公司将在未来两年内保持良好的现金回报率约77%-80%。

    

我们相信我们正在扩展到江苏省(大湾区,包括香港,深圳(房地产),澳门(房地产)) 和广州(物业),和上海(物业))收购安徽资产后,嘉源国际的地域多元化经营规模将略有改善。 2019年6月,公司宣布通过向董事会主席沉天清先生发行新股收购安徽项目,总代价为人民币42亿元。

    

因此,在2019年债券发行完成后,沉先生持有的已发行股本总额将从约52%增加 大约70%。 我们估计扩建后该集团的土地储备总量将约为1000万平方米,这将支持该集团未来三年的发展。

    

鉴于嘉源国际的经营规模较小,任何现金返还延迟或负面市场状况都将对现金流量和信贷指标产生重大影响。 我们预计嘉源国际未来12-24个月的债务与EBITDA之比将从2018年的约5.5倍增加至5.5倍至6倍。

   

我们预计公司将继续保持审慎的土地收购战略,分别在2019财年和2020财年征收土地。 20%-30%和35%-45%的合同销售现金返还。 但是,如果销售情况和融资渠道弱于我们的预期,公司可以灵活地放慢购买的速度。 2019年上半年,嘉源国际的土地收购支出仅约为19亿元人民币。

   

负面展望反映了我们的信念,嘉源国际的流动性将在未来12个月内持续紧张,短期内 债务很大。 但是,鉴于现金和海外项目的海外销售充足,我们认为公司的海外还款需求可以在短期内得到控制。

    

如果嘉源国际的资本结构减弱或流动性恶化,我们可能会降低公司的评级。 如果公司的流动资金来源不足以支付其未来12个月的流动性支出,或者其加权平均债务到期日(包括可转售债券)少于两年,则可能发生这种情况。

    

如果公司的债务与EBITDA比率是我们预期的6.5倍,我们也可能会降低公司的评级。 如果公司的债务收购比我们预期的更激进且合约销售低于我们的预期,则可能会发生这种情况。

    

如果:(1)嘉源国际改善其资本结构,使加权平均债务到期(包括可转售债券)显着提高两年; (2)流动资金来源与流动性支出的比例明显高于1.2倍; (3)债务与EBITDA比率继续保持在6.5倍以下,我们可能会将前景调整为稳定。

    

    

    

    

(编辑:宋宏宇HO031)

    

    

    

    

    

    

•在合约销售稳健增长,审慎购买及经常性收入的支持下,华南城市的杠杆水平将继续大幅提升。

    

•我们还预计公司的流动性会随着公司以投资房地产作为抵押品获得长期债务而略有改善,这可能是 短期债务再融资。

    

•2019年7月26日,我们将华南城市的评级展望调整为正值,以反映公司杠杆率的改善,尽管 它的流动性相对紧张。

    

•同时,我们确认中国南方城市“B-”的长期主要信用评级和公司的长期 优先无担保债券的期限债务评级“CCC +”。

    

香港,2019年7月26日 - 标准普尔全球评级今日公布中国南方城市控股有限公司(华南城)的评级展望 调整为正面,这是由于我们预期公司的合约销售增长,谨慎购买和经常性收入的持续增加将有助于进一步降低杠杆率。 然而,短期债务的比例很高(超过总债务的40%)导致流动性来源略高于流动性支出。 因此,我们估计截至2019年3月华南城的流动性状况略有欠款。我们预计明年公司的流动性将略有改善。

    

我们认为华南城应该可以通过长期债务为短期债务再融资,因为该公司的短期债务有一半 债务是投资房地产的银行贷款作为抵押品,我们预计更有可能续订并可能与更长期限相匹配。 目前,公司70%以上的债务将在未来两个财政年度到期,几笔大额债务将在2020年到期。我们相信华南城将继续其过去的经验,以有效管理到期债务。 例如,去年,该公司在市场紧张的情况下成功地为大规模债务到期安排再融资。

    

尽管投资有限,但由于行业环境疲弱,华南城市交易中心的商业地产销售可能仍然停滞不前。 该公司已转向快速周转和高资产周转业务模式,已经产生了可观的收入。 虽然这种模式下的业绩记录仍然很短,但我们认为该公司2020财年(截至2020年3月31日)已近160家。可实现1亿港元的销售目标。 未来,华南城对贸易中心的投资将保持温和,年度金额约为10亿港元。

    

我们预计华南城在2020财年的房地产合同销售额将同比增长7%-8%至接近香港 15-160亿美元。 鉴于该公司的大部分可用销售位于需求相对较强的二线城市,如重庆(房地产)和郑州(房地产),我们认为可以实现销售目标。 根据我们的预测,2020财年公寓销售占总销售额的比例将从2019财年的11%增加到30%,达到50亿港元。 如果严格按照法律意义,这些公寓应归类为商业和住宅公寓,因此2020财年普通住宅的销售贡献将降至60%,贸易中心的剩余销售贡献仍将仅为2 十亿港元。

    

在未来12-18个月内,华南城的公寓成功应该支持其现金流。 我们认为“公寓”不是普通的住宅楼。 由于他们使用的土地具有商业土地性质,因此更容易受到政策风险的影响,而且定价通常较低。 但是,相关限制并没有影响西安(房地产),郑州和南昌(房地产)等城市,公司的大部分公寓项目都位于这些城市; 它与北京(房地产)和上海(房地产)不同。 此外,我们认为对价格敏感的首次购买者的需求强劲,并将提供强有力的支持。

    

我们预计未来两年华南城的经常性收入(包括物业租赁,物业管理,仓储物流和奥特莱斯购物中心)运营 )保持年增长率不低于13%-15%。 城市人口流入,新租户和新项目的完成将是增长的主要动力。 地铁等基础设施的建成和开通也将有助于促进华南城市商业中心租赁业务的发展。 2019财年,华南城的经常性收入覆盖了93%以上的利率,物业管理费的收入为60%。 我们估计这一数据在2020财年将接近100%和60%。

    

由于经营现金流水平增加,土地低 购买需求和对资本支出的谨慎支持,我们认为公司2020财年的杠杆率将继续下降。 此前,该公司的债务收益和税收(EBITDA)比率已从2018财年的12.3倍大幅下降至2019财年的9.5倍。由于合同销售的现金回报继续增加,我们预计公司的运营现金流量将在FY 2020年达到近30亿港元。 我们还预计公司2020财年的土地收购支出将仅为20亿港元,不到其销售额的15%,因为公寓楼占据了现有的商业用地,因此不产生土地使用转换溢价。

   &pbsp>尽管近期海外再融资成本增加,但在销售和经常性项目收入增长的支持下,华南城未来两个财年 偿付能力和EBITDA将保持稳定的利息覆盖倍数。 尽管2019财年公司的平均融资成本从上一年的6.7%上升至7.2%,但其EBITDA利息覆盖率从1.4倍略微上升至1.5倍。

   

积极展望反映我们相信在未来12个月内,华南城将保持审慎的土地收购速度和良好的合约销售,杠杆 利率将继续下降。 我们还认为,公司将继续略微改善其流动性和资本结构,从而确保再融资来源和偿还短期债务。

    

如果公司的合同销售和经营业绩增加,债务与EBITDA比率将提高至9倍下面,如果EBITDA的利息覆盖率稳定在1.5倍或更多,我们可能会提高公司的评级。 同时,公司的流动性需要进一步提高,流动资金来源与流动性支出的比例增加一倍以上,公司债的加权平均期限也大于两年。

    

如果华南在降低杠杆率方面的进展低于我们的预期,导致债务与EBITDA的比率被削弱超过 9次,我们可能将其评级展望调整至稳定水平。 可能的原因包括合同销售下降或通过债务购买土地。 如果利息的EBITDA覆盖率低于1.5倍,由于利息费用上涨或销售额低于我们的预期,我们也可能将其前景调整至稳定。

   

如果中国流动资金流动性与流动性支出的比例小于1倍,我们也可能会调整其前景回归稳定。

    

    

    

    

(编辑:宋宏宇HO031)

    

    

    

    

    

    

    

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&nbsp;&nbsp;&nbsp; “今年下半年房地产市场仍将非常火爆。

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”这是魏东,研究部主管, 华北地区,戴德梁行对房地产市场的判断。

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原因是规范房地产市场的权利主要掌握在地方政府手中,后者受到刺激经济的压力 增长,户籍制度放松,取消将使许多人有资格购房,这相当于释放购房需求。

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经验丰富的观察员和研究人员魏东描述了他与房地产行业的关系。 “超过1000份研究报告。”这是魏东在过去十年的记录,从一带一路到中美贸易,从国有企业改革到城市更新。每个主题都符合市场热点。 多年来坚持不懈的是魏东喜欢做研究,阅读书籍,检查材料和撰写报告。 她形容这是一个痛苦而愉快的过程。

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谈论下半年:城市群覆盖的二线城市将显着增长

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土地价格火爆且房价上涨。 这是上半年房地产市场的表现。 对于下半年的房地产市场,魏东的判断仍然很热。

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“今年3月,房地产市场监管机构被委托给地方政府。由于地方政府的经济压力,它是 仍然需要土地和房地产市场。推动当地经济。“ 魏东认为,上半年房地产市场房价上涨是可以预见的。 但是,近期限制企业融资和海外债券发行的发展,她认为从资金角度控制开发商的速度和积极性将有助于在下半年保持相对稳定的市场。

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“过去两年相对稳定,但最近整体市场价格正在上涨。” 基于70大中型的魏东关于城市商品房销售价格变化的数据得出结论,住宅价格在上半年创下新高。 与住宅市场的政策市场相比,商业市场更加以市场为导向。 魏东认为,中国经济在上半年基本回应了写字楼市场。 很明显,一线城市对写字楼的需求急剧下降。 上海(房地产)在过去一年租用。 它一直在下降。 北京(房地产)从去年第四季度到去年经历了松散的租金。 二线城市受贸易战影响较小,写字楼市场相对稳定。

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对于下半年房地产市场的表现,魏东认为,在转移主体责任后 转移到当地政府,当地政府有足够的动力推动当地房地产市场的蓬勃发展,所以在今年下半年,我觉得整体市场仍将火爆。

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“一线城市受到严格监管,交易将处于稳定和上升状态,但涨幅不会太大,但未来城市群的二线城市将有更明显的增长。 “ 魏东认为,自去年以来,户籍制度逐渐放松和取消。 在许多人有户籍后,第一个想法可能是买房子。

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谈论房地产行业:改善市场和城市更新是未来的增长点

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“从98年到现在,但超过20年,在更长的时间内,中国的房地产仍处于初期阶段。” 这是魏东对中国房地产现状的判断。 不过,她认为,虽然在初期阶段,中国的房地产面临着越来越多的挑战。

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首先,随着土地成本越来越高,对开发人员的要求越来越高,许多小型开发商都没有 钱买。 在过去的几年里,这种兼并和收购特别大。 在行业集中度方面,大型开发商的市场份额正在增长,这种趋势将在未来继续。 目前大城市的住宅建筑主要集中在改善需求,住房开发空间仍然很大。

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其次,房地产行业也有消费升级。 从最初的生活需求到越来越多的个人需求的人都非常具有挑战性。 房地产企业的成色和经营管理能力,例如,单身女性购房者的数量越来越多,这种需求与已婚家庭的需求大不相同,并将更加注重房屋装修和安全等细节。

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同样,中国房地产业未来发展的机遇是改善市场和城市更新。 在过去两年中,许多开发商已经在城市更新方面做了一些尝试。 城市更新已朝着更加精细的方向发生变化。 以前,进行了大规模的拆迁和建设,新旧社区现在在原有的基础上进行。 改善,然后更好地满足居民对住宅改善的需求。 在这方面,开发人员有很多机会可以挖掘。

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最后,城市群是一个特别聪明的概念,它打破了地区之间的行政壁垒,使各地区之间的资源得以均匀分布。 区域发展是一种特别好的方式。 城市群可以稳定市场价格,使中国房地产市场更加健康发展。

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谈论行业研究:黑天鹅事件越来越难以预测

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“超过1,000份研究报告。” 这是魏东在过去十年中的记录。 研究通常需要收集大量数据并从中提取有用信息。 信息,反映市场发生的事情,然后通过历史数据对未来有一个前瞻性的看法,整个过程使得魏东感到特别有趣。

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然而,编写特别报告是一件非常痛苦的事情,阅读书籍,检查材料,撰写报告,以及一些报道特别热门。 例如,“一带一路”倡议和国有企业改革需要在他们根本不了解的领域进行研究和理解,并以其他人能够理解的方式编写。 这个过程既痛苦又有益。

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当疲倦或不安时,魏东喜欢读李娟写的“我的阿勒泰”,“在河床上洗”衣服, 发呆,看看天空中的云彩和河里的水。“这本书写的是生活中非常小的一点点,但是有一种特别触动你的力量,所以你可以看到她的话语 ,情绪可以更加平静。

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能够做你喜欢的事情,以及做研究的最大满足感是一件非常幸运的事情。 魏东正在成长。

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她最令人印象深刻的研究经验是关于中美贸易战。这是两个部门之间的合作 戴德梁行与中国。沟通,让魏东有所思考碰撞,不同的视角和角度可以极大地拓展思维方式和视角。 她意识到,经过十多年的回归,接触的人和环境都是国内的,国内舆论更加趋同,对许多事物的看法并不那么多样化。 从海外的角度来看,中国和这个问题特别有帮助,她觉得这项研究获得了很多。

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2019年卫东的两份最重要的报道是中美贸易战的续集和北京的城市更新。 她今年最重要的目标是完成这两件事。 她对自己的希望是进一步提高自己在研究领域的地位,因为总会有改进的空间,更深刻,更好。

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进行研究的必然议程是做出预测。 魏东认为,市场上的大多数专家都倾向于在市场上达成一致。 “很难预测这种事情是对还是错。在黑天鹅或灰犀牛事件发生后,它将变得越来越频繁。目前,全球经济也存在太多的不确定性。无论预测是什么 为未来而做,有可能。“

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作为行业专家,魏东总是被问到他应该买房还是卖房子? 一个房子。 要小心,“从房屋所有权的角度来看,你只能说,如果你只是需要它,那么随时买房是正确的,但从投资的角度来看,它应该基于市场及其 自己的情况。“

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(编辑:宋宏宇HO031)

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吴伯凡,一位着名的学者和商业思想家:我有一本自己读过的书。 今天我推荐给亚历山大,这是中国道家学派所写的“永恒的建筑之路”。 而城市的核心观点是,一朵花长出来,而不是上帝用蝎子安装它,但它是一个城市,一个地区或一个城市群体,而不是我们创造的。 作为城市的建设者,规划者和设计者,我们必须有一种自上而下的思维,即所谓的顶级思维。 我们必须看看彼此对未来的愿景并找到一条好路。

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去年我提到了广东,香港和澳门的大湾区,旧金山湾区,实际上是电话 以色列的Aviv湾区。 他们有一个特别相似的地方。 也有不同之处。 类似的地方包括创新,旧金山湾区有硅谷,广东,香港和澳门湾区是深圳(物业)。 移民也是一个类似的功能。 城市创新和移民的热度直接相关。 以色列的特拉维夫有这样的特点。 文化特征和地理特征塑造了城市群的特征。

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房地产开发分为四个部分,包括生态,细胞,器官,生物和生态学的概念。 最早的房地产开发是做细胞和建房。 我不认为这与器官有关。 城市更像是一个活体。 这个城市蓬勃发展的地区是整个生态。 今天的房地产开发企业应该有一个生态愿景。 还必须有活体的视野。 如果它集中在细胞水平并保持在器官的水平,它将被消除。 气候,地理,包括自然气候和人类气候变化。 从智能手机的集合到城市从功能城市到智能城市的转变,我们必须迎合这一考虑。

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(编辑:徐帅)

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